在台灣，陰暗老屋也能賣上千萬？從瑞士的租屋合約看台灣居住議題 (瑞士)
作者 顏敏如 (瑞士)
有一天早上和朋友走過高雄市國民市場旁的一條巷子，朋友突然指著一間房子說：「信不信，這間三層樓的要賣一千多萬！」
我快快投上一瞥，通常是當做客廳的空間，暗沈沈的，不但建築格局讓它顯得暗，座落在巷子內的窄路旁，更不容易捕捉陽光。抬頭看看那獨棟獨戶的透天厝，和許多台灣房子一樣，窗戶緊閉，運轉著的冷氣機正滴水。外牆是一道道水和灰塵相交混合的痕跡，活像是畫了眼線的女人正哭泣。可以想像的是，這房子所有中間和後段的房間與空間，都是陰暗的。而有窗的前段，也只能透進有限的陽光。
隔壁鄰居屋前有個麵攤子，只開了一半的鐵門內應該有幾張可讓人坐著切小菜吃麵的木桌椅。再隔壁是個機車修理店，地面上有一大片污漬，一個男人正拿著上沿缺了一塊、污黑得幾乎看不出原色的粉紅塑膠盆給機車放油。這一排都是三樓透天，怕不有30年以上的屋齡，而且都看起來令人「倒胃口」，竟然每間要價上千萬！這是虛擬的，「喊」出來的價錢，但實際的價值呢？人們當真就這麼肆無忌憚地騙人，也願意自欺欺人地被騙？
房子是買來賣的，爛或舊何必在意？
台灣的買房議題，歸根究底，非關經濟條件，也無關社會壓力，而是文化慣性使然。買了房子才算得上長大成人，才是有出息，這思維一代傳一代，少有人質疑。不論大小，不管新舊，人生的意義就是要爭取一棟房子在自己名下，至於品質，以後再說。
上述的三層陰暗老屋能開價上千萬，原因有二。一是透天厝，可以有自己的土地，彰顯完全自主；二是在市場旁，生活機能好，也方便開店做生意。
在台灣，買房是沒有起跑點、也不需要發號施令的全民無底線運動。人生的三大階段就是讀書、買房、養老，其中再夾雜著出國旅遊、吃美食、喝咖啡。雖說得刻薄，卻不過於偏離。讀書是為了買房，買房是為了養老，這是台灣島的美麗與幸福。可惜地球上不是只有一個台灣島，美麗與幸福恐怕也只是假象。
台灣的房價似乎不在物價與民生的計算範圍之內，是個獨尊的領域，極少波動，也幾乎只往上漲。只上不下曲線所顯示的內在具體操作，人人咒罵，卻也人人參與。全力衝刺後買下住房，下一步思考的是如何在10年、20年後再出售，而且必須是划算地再出售。
當買與賣之間只剩下旅遊與咖啡時，房子就只會越住越舊，越舊越爛。這也無妨，因為一開始買房就已是賣舊買新的第一步驟。於是台灣老舊醜陋的房子集中在某幾區，讓較低收入者努力半生去撿拾，有能力購得新區的光鮮房，就是第二次的成功人生，也是高收入者的第三、第四或第五間房。如此循環不已，土地越來越少，買新房棄舊屋卻永不停止。而整批舊屋拆除重建的速度不能回應需求，都更計劃往往讓人疑惑，所以才能房子明明住舊了，還可以不虧反賺地搬往新屋。
在這「階段性購屋」和「不虧反賺住新屋」現象背後，正是把年輕人熱情磨滅、只想勝利購屋，卻不敢或不願放開手腳尋找他種人生的殘廢現實。有些人甚至過勞、憂鬱，在勝利新屋裡爭吵、怨恨、負債、體弱地渡過一生。
不願修繕、不願翻新，住得陰暗痛苦也沒差別
除了棄舊屋追新屋的文化傳統之外，台灣似乎還有種「房屋遺傳病」，也就是，通常只在房屋機能或結構敗壞或嚴重妨礙正常生活時，才會請人修繕。人人知道買車要養車，卻極少人用心於買房也應該要養房。亞熱帶海島氣候在建材上原本就更需要考究，建商卻會因此發不了橫財，而小人物們則更加痛切隱忍。
若再加上用完即丟的習慣，有誰願意存錢而每隔一段時間重新粉刷裝修自己日夜操勞，四處借貸，好不容易才拼來的四面牆一片地？如果淺木色地板、開放空間、鵝黃燈光、大片玻璃窗，令人感覺舒暢願意久留，為什麼許多人家裡是深藍黑的「大理石」地板、深棕色櫥櫃、暗色沙發、大面積的奇形「原木」桌，加上右牆角的腳踏車，以及披在左牆角眾多空盒子上再也收不進衣櫥裡的衣物呢？「換間大點的房子就好了」應該是許多人的盤算，有誰想到，從地攤上或大賣場裡買來的，不一定需要的便宜貨，其實是房子的癌細胞？
有良好品質的居所實在太重要，因為它能安頓人的身心。台灣人對房子的瘋狂追求，除了是身份象徵之外，也把房子看成是可投資的商品，所以對待房子的態度和房子之於人的意義，兩者之間差距甚大。
瑞士的周圍環境簡潔舒適，建築物的品質良好，管理制度完善，裡面的設備可能在固定時間集體換新，或同時油漆社區內每棟建築的外牆。圖片來源：作者提供。
租房子的瑞士人，還是非常堅持居住品質
我長居的瑞士，當地人看待住房的態度普遍和台灣人相反。他們買房的年齡是45到50歲之間，一旦買了便住到離世，一輩子付房貸，只有少數人有能力買第二間房。他們每隔5年、10年便傷筋動骨地裝飾修繕住所，換地板、換門窗、粉刷內外牆、做新廚房或浴室、更換暖氣設備，變更不同色系的傢俱、寢具、飲食用具、櫥櫃。台灣人聚一起總喜歡談房價，瑞士人卻是談怎麼改裝住房。由於裝修房子的費用可以抵稅，所以水、電、土木、油漆、裝潢、園藝人員永遠忙不過來，技職生也容易找到實習工作。瑞士人買房前要工作數十年才能存夠頭期款，買房後把家安頓得適情適性。
台灣人聚一起總喜歡談房價，瑞士人卻是談怎麼改裝住房。圖為瑞士住家的客廳與臥房。圖片來源：作者提供。
Die Schweiz ist ein Mietland，瑞士是個租房國家！一直以來瑞士住房自有率只約30%，近年提高至40%左右，主要原因之一是房貸利息不到2%，而存款是負利率，也就是在銀行存款不但得不到利息，每年還得付給銀行「保管費」！瑞士人租房的意願高，因為有完善的租房制度，較能避免無端被趕出家門的窘境。不像台灣人愛把陽台打掉擴充成房間出租，房客只能委身一隅，隨時準備無家可歸。有房者或因經濟受創住房遭法拍，或因棄舊換新可倒賺一筆而強迫房客搬離。瑞士的出租者通常是建築公司、保險公司、大企業，甚至是退休基金的轉投資，這就大大增加了穩定性與可靠性。出租者蓋建一整個社區的出租樓，建築物的品質良好，管理制度完善，裡面的設備可能在固定時間集體換新，或同時油漆社區內每棟建築的外牆。這些措施就是修繕、保護觀念的具體呈現。數十年租房過日子的瑞士人比比皆是，更何況有房客保護協會做後盾，協會調解租屋糾紛、協助租戶讀懂合同、計算調漲的租金是否合理、評估出租者的信譽，必要時幫忙寫訴狀、找律師，租房風險降至最低。
瑞士人租房的意願高，因為有完善的租房制度，較能避免無端被趕出家門的窘境。圖為瑞士住家工作室一隅。圖片來源：作者提供。
瑞士城裡黃金地段的房價，當然比城市外圍小鎮上的高。例如蘇黎世精華地， 1896年蓋的三房租金約7萬6千台幣，市郊1952年落成、約15坪的房租，可以是4萬5千台幣。
瑞士中部觀光城琉森（Luzern）的情形又如何？一個距離琉森火車站及名錶商店雲集不到10分鐘車程的租房住宅區，周圍環境包括游泳池、迷你高爾夫球場、排球場以及露營區，每間住所約28坪，包括一間臥室、一間工作室、一間客廳，廚房和餐廳相連接，還有一間可自行決定是否要自己安裝洗衣機的衛浴（出租者提供公共洗衣機與晾衣場），一個陽台，每月租金約5萬4千台幣（包括水、電及暖氣費）。
瑞士住宅區旁的琉森湖畔 。圖片來源：作者提供。
馳名世界的琉森交通博物館就在住宅區旁。圖片來源：作者提供。
合約鉅細靡遺，所有該做不該做的都寫進去
在瑞士，一份承租合約可以長達15頁，內容鉅細靡遺，規定房客可以做及不可以做的事項，其中包括丟棄垃圾的時間與地點、公用大門必須上鎖的時間，只有09:00～12:00以及14:00～19:00可以練習或演奏樂器，22:00～07:00不可使用公共或自己的洗衣機等等。合約中不可做的部份事項包括：
．不可在陽台、窗口拍打腳墊、地毯
．不可在陽台、窗口餵鳥
．若在陽台上放置櫥櫃、家電，不可高於欄杆。若要加設擋風裝置，必須取得出租者的同意。
．不可讓寵物四處竄走
．不可在屋裡晾衣（濕氣會損壞建築物）
．不可在浴室、廁所、廚房傾倒流質垃圾
．不可騎自行車、摩托車穿越草坪、花壇、行人道
．不可在陽台、屋頂和外牆安裝天線或圓盤（小耳朵）
．不可在訪客停車處停車
原則是，你希望鄰居怎麼對待你，你就應該怎麼對待鄰居！
合約内説明，不可在陽台、窗口拍打腳墊、地毯，或在浴室、廁所、廚房傾倒流質垃圾。圖片來源：作者提供。
合約中還會提到有關飼養寵物的規定：
．只要數量不超過一般常態，可以不經出租者允許而飼養小型動物，如，倉鼠、迷你兔、金絲雀、觀賞魚等。
．飼養較大型的寵物，如，貓、狗、鸚鵡、蛇等，必須有出租者的同意書。
．承租者因某些特定原因而不可飼養時，出租者會以最多兩次掛號信警告，三個月內若承租者仍不改進，則不可繼續飼養。
瑞士的租屋合約可長達15頁，内容鉅細靡遺，房客可以做及不可以做的事項都寫在其中。圖片來源：作者提供。
合約中，還有其它這些出租方與承租方應注意的事項：
．承租的物件損壞時，承租方必須立即通知出租方修理。因拖延而導致的損失，由承租方承擔。
．出租方的修繕工作必須在動工前一個月通知承租方，可導致改變部份合約內容的較大工程，動工前4個月必須通知租戶。
．小物件的修理必須由專業人員執行，修理費由租戶自付。若費用超過300瑞朗（約9,300台幣），可和出租方商量付款辦法。
．付房租的手續費由租戶支付。若不繳房租，每接一次催繳信，承租者必須加付20瑞朗（約620台幣），必須加付出租者所付的郵資，以及加付5%的租金年息。
．若租期到了而不續租，承租方必須在3個月前以掛號信通知出租方，信中要有全部承租人的簽名。若是一個家庭，必須有父母雙方的簽名。
．承租者若要在合約期滿前遷出，必須付完合約終止期限的租金。出租方因此而必須刊登廣告尋找下一個房客時，廣告費則由要提前遷出的承租者負擔。
．若承租方提早遷出並同時介紹下個房客，必須至少一個月前通知，以便出租者有足夠時間評估下個房客，確認下個租戶會依約租房並有付款能力。
．搬離前，所租住處的清潔程度必須回到租屋時的狀態。地毯、壁爐的煙囪必須由專業的清潔公司執行。洗碗機、洗衣機、烘乾機必須出示不超過兩個月清潔公司帳單的複本。
搬離前，所租住處的清潔程度必須回到租屋時的狀態。洗碗機、洗衣機、烘乾機必須出示不超過兩個月清潔公司帳單的複本。圖為瑞士住家廚房及餐廳。圖片來源：作者提供。
以上還只是合約的一小部份。另外，房子火險是種強迫險，即使住房不屬於自己，住公寓的人也必須自己投保。值得一提的是，每個住房必定配有約1.8坪的儲藏室，但不特別計價，也不特別寫出。如同躲避空襲的空間，儲物空間也是瑞士任何房子必定有的設置，有些在地下室，有些在頂樓，有些兩處都有。許多台灣公寓大樓的公設比例太高，除了滿足淺薄的奢華感，沒有實質意義，不如修改建築規章，強迫預留儲物間，可供堆疊一時用不上的雜物，讓住房變得整潔舒適，讓人們願意回家而不需要長時間在外駐留，也或許可因此而節省能源。
左圖：每戶都有的地下室儲物間。圖片來源：作者提供。
中圖：公寓地下室。圖片來源：作者提供。
右圖：家中走道。圖片來源：作者提供。
為大家訂一個公平的住房條件
「住」是人生大事，但不是只有買房才能解決。如果台灣人能有勇氣去除文化遺毒，不以房價高低做為身份象徵，也不把住房看成是投資對象，並且整理出公平合理的租房條件，必定能鬆綁年輕人的買房壓力。因壓力而導致的憂鬱或誘發精神官能症的比例，以及少了壓力後對於創新的膽識與因失敗而糾正、而成功（或仍不成功）的比例可以是多少，專家們不妨精算，並以數字量化，讓一般人看得懂。
你或許認為，我有錢，買多少房是我的事？不！多買自己不需要住的房子時，就有破壞社會居住公平的嫌疑。如同騎機車戴安全帽的議題，過去認為，頭是我的，我有自主權不是嗎？不！因沒戴安全帽而受傷或死亡所牽連出來的社會成本，要比因戴帽而免除受傷或死亡的成本多太多。
瑞士人認為，租金只要不超過薪水的四分之一（最多不可超過三分之一），便是可以接受的範圍，台灣不妨參考。合理的住房政策不一定能導致國富民強，但一定會增加快樂的國民。